当上华南城大股东的这一年，特区建发很忙。

12月18日，华南城控股有限公司公告称，于12月16日，卖方华南城集团有限公司(华南城间接全资附属公司)、华南国际(华南城直接全资附属公司)、认购方深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司与西安华南城有限公司(华南城全资附属公司)订立投资协议。

据此，认购方同意以人民币50亿元对认购股份进行认购，而西安华南城同意以该价款发行认购股份。

交割后，认购方深基壹号将持有西安华南城有限公司约69.35%股权，华南城集团所持股权从则100%减少至约30.65%，而深基壹号则有华南城新任大股东特区建发的影子，此次交易亦将构成持续关联交易。

到这次交易为止，特区建发在入主华南城近一年时间内已多次下场相助。

大股东

去年12月30日，华南城与深圳特区建发集团订立认购协议，特区建发有条件认购华南城33.5亿股新股，每股作价0.57港元，认购事项完成后，特区建发将持有华南城发行认购股份扩大后的已发行总股本约29.28%，成为单一大股东。

华南城创始人兼第一大股东郑松兴持股比例由28.5%降至20.16%，成为第二大股东，其兄郑大报持股5.19%。至此，华南城从一家民企转变为国资控股企业。

增发结果显示，此次募资折合人民币约16.28亿元，所募资金拟用于偿还现有债务及作一般公司用途。

到今年7月18日，华南城再度发布公告称，称拟将第一亚太集团有限公司（华南城间接全资附属公司）50%股权以12.57亿元出售给大股东特区建发。

最新这次交易中，买方深基壹号产业园区投资运营有限公司成立于2022年10月，由深基投资关联方发起设立，而深基投资的大股东正是特区建发(持股51%)，此外深圳市投资控股有限公司持股30%、深圳市创新投资集团有限公司持股19%，于2018年12月正式设立，基金首期规模为120亿元。

前不久的11月30日，特区建发与华南城集团还在在南昌华南城华公馆举行了全面协同合作签约暨南昌、郑州、南宁华南城项目合作启动仪式。

在仪式现场，特区建发董事长、华南城联席主席李文雄表示，双方将重点围绕园区产业升级、产业基金运作、产业园区配套开发运营、物流冷链、物业管理及智慧园区等方面，充分发挥在各自领域的优势。

此外，有消息称特区建发协同华南城与相关银行开展密切合作，正推动组建银团贷款，帮助华南城集团置换高息债务并补充流动性。

据悉，在去年华南城与特区建发进行接触时，初步想法是解决融资需求，结果谈成了引进战投。

截止发稿，华南城股价为0.56港元，略低于特区建发当时配发价0.57港元，此外华南城去年年底每股净资产为5.22港元，目前每股净资产为3.71港元，特区建发这笔入股交易目前还是亏损状态，大股东并不好当。

受益者

各方选择以西安华南城打开融资局面，外部原因离不开西安这两年商贸格局的变化。

作为古丝绸之路的起点城市，西安城自古遍布着熙熙攘攘的物流生意，从红缨路到长乐西路，从水产茶叶到五金机电，极盛时，市区商贸城各处可见小山一般的货物，行进间都要留意别被推车碾到脚掌。这种原始的集约化，也为城市管理和产业升级带来了隐患与挑战。

2021年6月25日，经西安市第十六届人民代表大会常务委员会第四十四次会议通过，决议中按照产业发展规划，到2025年，三环内及周边重点区域建材市场、物流中心全部迁出，配套绿色物流转运中心投运。

其实早在2020年9月30日，朱宏机电市场、吉祥机电市场、北寰机电市场、北辰机电市场的拆除工作就已启动，共涉及商户3000余户，2021年3月，胡家庙五金批发市场，华清东路五金机电市场也启动拆迁。

西安华南城正是指定拆迁承接市场之一，前期有600多商户选择入驻。

资料显示，西安华南城位于西安国际港务区港务大道8号，总投资200亿元以上，规划总建筑面积1750万平方米，旨在打造以交易市场为核心的超大规模现代综合商贸物流园，在功能布局上分为三部分，分别为交易展示区、生产性服务配套区、生活服务配套区。

在西安这轮建材市场、物流中心“退城进郊”的大迁徙中，作为承接方的产业、物流地产开发商们成为最大受益者之一。除了华南城外，同样来自深圳，连名字都只有一字之差的华侨城也想从中分一杯羹。

2021年11月13日，西安高陵区与华侨城(西安)发展有限公司、西安大明宫建材家居股份有限公司、西安丝路融豪工业集中区发展有限公司签署《西安高陵智能家居总部基地项目战略合作框架协议》，共建总投资约200亿元的智能家居总部基地项目，为老城区北三环大明宫建材市场搬迁提供空间。

该项目落地后将带来10万个就业岗位、实体经营者8000家，引入小微智能制造企业300多家，带动近20万流动人口。

据了解，华侨城（西安）发展有限公司于2020年12月25日以增资扩股方式控股大明宫公司10%股权，成为大明宫建材单一大股东。

缩影之下

无论是对华南城的商贸物流园，还是对华侨城的建材家居基地，园区招商都是运营的一大难题，如今从市区迁出的大量客户似乎让这道题迎刃而解。

然而过程没有那么简单，从拆除通知下发，一些老城区批发市场的商户仍持观望态度，甚至有部分萌生了转行另谋出路的想法。

一部分原因在于，原有的批发集散地是市场自发形成，众多外地的货量、客源都在此集中；其二，许多商品交易都在本地附近区域，新兴地区会增加送货成本；其三，部分商户亦担心迁入新区如西安华南城等专业园区的租金费用会有所上涨。

原朱宏机电市场商家陈老板在迁入华南城五金机电交易中心后曾对媒体表示，“自从有消息传闻拆迁开始，一直夜不能寐，搬到哪里是个大问题，做咱们这一行，搬家不容易，交的租金、装修的费用、市场的综合影响力都是大笔的损失。”

从目前的结果来看，截至2022年3月31日止年度，西安华南城除税后利润6.04亿元，比上年同期增长73%。离西安产业规划迁出期限还有两年，此时国资入股，西安华南城或许还能进一步将政策红利转化为实际利润。

此外，除了物流地产项目，华南城亦在西安投建了不少住宅地产项目，如西安华南城华誉项目、1668时代广场公寓。

其中，原本定于2019年底交房的西安华南城华誉项目在2020年后多次被曝光延迟交房，今年3月份，1668时代广场公寓亦被曝出交付问题。

对此，国际港务区管委会回应称，“目前该项目还未办理竣工验收及备案等相关手续，区住建局已责令该项目建设单位立即改正、停止房屋交付行为。”

此前11月28日晚，华南城发布截至2022年9月止6个月的中期业绩公告。报告期内，华南城共实现营收32.6亿港元，同比下滑47.1%。

其中，商贸物流等持续性收入为16.1亿元，同比下滑4.3%，下滑幅度相对较小，也就是说，住房开发业务是华南城业绩下滑的主因。

报告期内，华南城的毛利率为30%，较去年同期下降6.6个百分点；期内归母净利润为约2.6亿港元，同比下滑60.1%。

截至2022年9月30日，华南城总计息债务为321.6亿港元；资本负债比率下降2.9个百分点至66.3%；现金及银行存款为40.4亿港元，备用银行授信约130.8亿港元。

同期，华南城有约120亿港元的银行及其他借贷将于一年内到期，债务偿还压力依旧较大。

在时代红利的加持下，掀起声势浩大的“造城运动”，再以大体量商贸物流带动周边住开业务——西安华南城正是华南城发展模式的一个缩影。如今把缩影也交易出去后，作为本体的华南城集团如何求存还需继续观察。

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