“在高质量发展模式下，龙湖将不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长，而是通过提升资产质量，实现整个业务逻辑的转化。”龙湖集团董事长兼CEO陈序平在2023年中期业绩会上表示。

事实上，龙湖在成立30周年之际提便出了高质量发展模式，但今年以来，面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖加快了高质量发展模式的步伐。其通过聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的模式。

财报显示，2023年上半年，龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。其中，经营性利润占比超半数，利润结构更加优化。

从去年前年以来，房企的危机在不断出现，龙湖为什么能够始终如一、穿越周期保持稳健活下去？

龙湖集团首席财务官赵轶表示，首先永远坚持底线思考，从底线的角度去思考未来的流入，来安排流出，做到量入为出，充分考虑市场波动和风险对冲；其次是整个集团内部有高度的共识，无论如何要让龙湖保持优秀的债务结构，包括短债占比控制在10%左右，提前还明年到期的海外银团贷款等；最后是提前铺排融资的资源，来应对可能的一些波动或风险。

“在这样的安排下，不管这个周期或者这个市场多久恢复，龙湖还是做了充分的准备，有信心来穿越这个周期。”赵轶称。

高质量发展模式下 2023年销售有望稳中有进

今年上半年，全国房地产市场经历了2、3月份的短暂复苏回暖，二季度销售规模又再度下滑。这种情况下，龙湖集团依然实现了985亿的签约，同比增长14.8%，优于1-6月百强房企销售额2.5%的平均降幅。其中，一二线城市销售占比达95%，长三角、西部、环渤海三大区域销售占比分别为29.5%、26.4%、22.7%。

与此同时，上半年龙湖销售回款率超过100%，维持高位。

“上半年我们在成都、合肥、北京、苏州、西安、天津等高能级城市市场去化表现不错，拉动了全集团业绩的提升。上半年26个城市的排名在当地市场进入前十，其中成都、西安、重庆、昆明、石家庄、泉州、咸阳、兰州等城市排名前三。”龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示。

“上半年龙湖销售稳中有增，拿地有所恢复，新增土储均位于一二线城市，存量土储优质。”华泰证券最新研报认为，考虑龙湖下半年计划推货2200亿元，且93%位于一二线城市，预计其2023年销售仍有望稳中有进。

随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，龙湖的开发业务亦不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升品质，并持续轮动的市场中，为集团提供稳定的现金回款。

在土地储备方面，上半年龙湖新增土储总建面257万平方米，权益地价约180亿元，新增土储集中于沪广深三大一线及长沙、苏州、成都等核心二线城市。

张旭忠表示，龙湖整个土地储备相对充裕，因此会通过“以销定支”主动把握好投资节奏，同时依然会严守投资刻度，优中选优，在投资的城市选择里会高度聚焦，依然在20个主力城市和14个机会城市里面拿地。

截至2023年上半年末，龙湖总土地储备5489万平米，开发储备充足。

经营性业务多线并进 利润占比达50%以上

“即使今年上半年因为地产开发受整个大势的影响，我们地产的毛利率没能得到修复，但因为运营和服务业务保持了高毛利，所以整个集团整体的毛利率还提升了一个多百分点，权益后净利率还提升了三个多百分点。”陈序平表示。

在高质量发展模式下，龙湖上半年经营性业务实现多线并进。据悉，龙湖经营性业务分运营和服务两块，包括商业投资、长租公寓两个运营航道和物业管理、智慧营造两个服务航道。

半年报显示，2023年上半年，龙湖商业投资实现租金收入50.1亿元，同比增长8%。截至2023年上半年末，龙湖已运营商场81座，运营总建面762万平方米，整体出租率为95.4%，较2022年末的整体出租率有所提高。

在长租公寓方面，上半年实现租金收入12.3亿元，同比增长4%，5年CAGR为51%；旗下品牌“冠寓”已开业11.9万间，规模行业领先，截至2023年上半年末的整体出租率为93.7%，同比增加0.4pct。

“商业投资、长租公寓两个重资产航道从今年开始提出要实现自身经营现金流为正，这就可以实现自己的有机增长。目前这两个航道的毛利率可以达到70%以上，随着这两个航道的收入占比不断提升，超70%的毛利率对集团整体的贡献是非常大的。”陈序平表示。

服务航道方面，龙湖在服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%；截至2023年上半年末，龙湖物业在管面积3.5亿平方米，较22年末增加0.3亿平方米，稳步提升市占率。

“从过去的一年来看，龙湖智创生活取得了非常好的发展态势和迹象，上半年利润增长30%以上，毛利率持续达成30%以上，客户满意度维持高位，目前的发展状态非常好。”陈序平称。

而龙湖龙智造，已经快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。

陈序平表示，物业管理、智慧营造两个轻资产航道，不用资本性的投入，增长是不受债务约束的，所以这两个航道我们的目标是要快速增长，预计未来能保持30%以上的毛利率及比较快速的增长。

“运营+服务这两个组合起来基本上能够实现50%以上的利润占比，收入占比是20%，同比增长10%以上，未来占比还会持续提升，随着收入占比的提升，对集团整体的毛利包括权益后净利都有明显的促进作用。”陈序平说道。

分析人士认为，随着龙湖经营性业务稳中向好，其收入结构有望迎来进一步优化，减轻开发业务下行对整体业绩的拖累。

提前偿还明年到期银团，2027年前无到期美元债

“最近我们参与了央行和证监会组织的调研和一些探讨，会上所感受到的各位监管层领导对民营企业的关心支持是非常明显的，明确提出要强化金融市场，支持优秀民企的合理融资需求。”赵轶称，

其进一步表示，我们也在这个大的方针体系下铺排了融资策略，在银行端，龙湖是所有大行和一些银行最好战略合作伙伴，有非常好的信用。银行端融资依然是我们融资渠道的主力。

事实上，对于财务盘面，龙湖集团始终保持克制、审慎并高度自律的态度。早在三年前，就提出降负债的管理策略，持续压降有息负债规模，保持企业发展的“安全度”。

截至报告期末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；综合融资成本为4.26%，保持低位。

三道红线指标连续7年稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低；净负债率为57.2%；在手现金为724.3亿元，现金短债比为1.96倍。

此外，外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。

据龙湖方面透露，年内龙湖基本无公开市场兑付压力，2023年内到期的债券仅余1.19亿元。同时，龙湖计划于年内提前偿还24年1月到期的153亿港币银团贷款，其中72亿港币已偿还。

赵轶表示，“龙湖今年债务压力已经过去了，明年到期的银团贷款大概还剩下80亿港币，我们正计划按部就班的去偿还。明年龙湖到期债务可能在230亿元左右，公司有充分的资源去偿还，其中，明年预计开发贷会下发100多亿元，经营性物业贷预计会增加100多亿元，中债增信可能会下发20亿至30亿元，能够偿还明年到期债务。”

美元债方面，赵轶称，龙湖的美元债基本上到期晚，从2027年开始才有美元债到期。

业内人士认为，龙湖当前债务结构安全合理，提前还款举动也向市场释放了公司自身经营稳健的积极信号。

值得关注的是，在业绩会上，陈序平宣布，龙湖不再增加有息负债。“即使在当下融资环境这么恶劣的情况下，龙湖要增加有息负债，仍然是可以的，但是我们选择了不再增加。”

“在负债率不变的情况下，如果负债总额在下降，随着我们购物中心优质资产的提升，新获取项目越来越好，一些存量的现房逐步去化，意味着我们整个资产质量会得到不断提升，这样的话我们的负债减少，资产质量提升，等于分子减少，分母变得强壮，整个公司就能来到一个高质量发展的模式，实现整个业务逻辑的转化。”陈序平称。

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