2025-07-0220
6月27日，万科在深圳召开2024年年度股东大会。面对行业深度调整的压力，管理层首次系统回应市场关切，明确将以“保交付、稳融资、促转型”为主线，全力推进债务风险化解与业务模式重构。这场会议释放的信号显示，这家头部房企正通过资产盘活、业务聚焦与政企协同，试图在行业寒冬中寻找破局之道。
自2023年起，万科借力政策支持加速存量资产去化。截至2025年一季度，已盘活61个项目，释放可售货值733亿元，带动销售回血212亿元。其中，专项债收购存量土地与商品房的模式成为关键突破口，15个项目被纳入政府清单，实现土地与商品房资源的二次激活。更值得关注的是，万科正探索资产“由重转轻”路径：商业REITs扩募、长租公寓及物流资产证券化等创新工具进入实操阶段，部分项目已启动资产退出流程。管理层透露，今年前5月经营服务业务收入同比增长7.8%至287亿元，其中物流与公寓业务成为资产证券化的主力赛道。
债务压力仍是悬顶之剑。截至3月末，万科短期借款228.55亿元，一年内到期非流动负债高达1329亿元。管理层给出的解决方案是“开源节流”：一方面加速销售回款，动态管控开发节奏，力争经营性现金流回正；另一方面，依托深铁集团等股东支持，年内已获股东借款超140亿元，用于债券兑付与项目交付。融资渠道方面，万科计划通过商业REITs、资产证券化等工具释放存量资产价值，同时推进经营性业务分拆上市，逐步降低负债率。
对于房地产市场走势，万科管理层展现出谨慎乐观态度。其判断依据来自四方面：重点城市供地结构持续优化，现房销售占比提升对冲二手市场分流；核心城市项目开盘去化率超80%，需求端回暖基础逐步夯实；土地市场进入“慢消化”阶段，行业造血能力有望增强；产品端品质化、多元化趋势倒逼房企转型。基于此，万科宣布将收缩非核心城市投资，集中资源深耕一二线，并加速科技赋能建筑工业化，目标是通过降本增效提升开发业务毛利率。
“用改革的办法破解发展难题”，这是万科管理层反复强调的核心策略。据透露，公司正推进组织架构扁平化改革，充实一线管理力量，并加大对建筑数字化、智能建造的投入。深铁集团的强力背书也为万科注入信心——2025年已提供股东借款超140亿元，未来或进一步参与项目股权合作。尽管行业阵痛犹存，但万科通过资产盘活、业务转型与政企协同，正为长期稳定发展蓄力。这场股东会不仅传递了企业“绝地求生”的战术路径，更展现了行业龙头在阵痛期主动求变的战略智慧。
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