无锡在坚持“房住不炒”大方针下，持续调控市场，房价、地价均趋稳定。

　　但在金融去杠杆，限价之下，房企决断如何，市场走向如何，在今年的土拍市场上或许可以窥得一二。

　　PART 1

　　随着三批次集中供地的落幕，无锡2021年度土拍完美收官。对比2020年，尤其是三次集中供地，无锡土地市场正在发生着微妙的变化。

　　从数据上来看，截止到2021年12月8日，2021年无锡共进行了6次涉宅地块的出让，其中包括今年的3次集中供地，6场土拍成功出让66幅涉宅地块，总占地面积约370.74万方，揽金约910.8亿元。

　　相较于2020年的数据，总占地面积同比上涨12.8%，总成交金额同比涨24.1%。

　　从分区来看，除经开外，其余5区均成功出让了10宗及以上涉宅地块，其中锡山区的总成交面积及总成交金额两项成绩非常“能打”，分别为81.94万方、174.61亿元，均为各区之首。

　　而经开区、锡东新城、梁溪主城、山水城、雪浪等热门板块发挥稳定，区域内不少出让地块的楼面地价突破1.5万/㎡。作为锡城楼面价“先锋区”的经开，今年成交的8宗地块中有4宗楼面价达1.95万元/㎡。

　　乡镇板块在今年也是“进步”较大，继梅村之后，乡镇板块如洛社、钱桥、硕放、鸿山也陆续突破了万元大关，万元楼面价已经很平常。

　　PART 2

　　回顾今年的土拍，单从数据来看，2021年的土地市场表现还是不错的，无锡三轮集中供地仅1幅宅地流拍，其余全部成功出让。但细细看来，不难发现，土拍热度在三轮集中土拍中呈递减走势，市场热度降温明显。

　　从“抢破头”到“政企”合作拿地，房企热情逐步“减退”，土地市场逐步降温

　　4月第一场集中土拍中，无锡累计成交16幅宅地，其中15幅宅地触顶摇号。此次土拍采用限价+摇号机制，同时开启了房企配建租赁房新时代。值得一提的是，限价红线首次提升至19500元/㎡，正式打破无锡土地市场长达三年之久的18000元/㎡限价线。

　　本次土拍创下多个板块新高，虽然地价得以严格控制，但动辄数万平米的配建租赁面积，从另外一个侧面展示出楼市的热度。

　　8月第二场集中土拍，土地供应量和供应结构有所调整，虽热度有所降低，但依然有9幅宅地触顶摇号。在11月第三场集中土拍中，仅3幅宅地低溢价成交，其余地块均底价成交。

　　不仅是成交走势变化明显，从房企报名情况来看，在三轮集中供地中也有不小的变化。从首轮集中供地260次房企报名到第三次集中土拍仅23次报名;从多家品牌房企争抢一幅热门地块，到多数地块仅一家房企报名，且多为地方城投公司，房企拿地越来越谨慎，同时也开启了土地开发的新模式——“政企”合作。第三次集中供地，多数地块皆采用政企合作发展的模式，竞得者国资背景的企业占了半数以上，如滨湖城投、城开实业等。

　　坚持“房住不炒”，土拍在“稳”中前进

　　市场走向不断变化，不变是的调控的基调。

　　今年土拍中对于土地出让规则，既有对原有规则的强化,又有不少"创新"之举：首轮土拍，除2幅地块触顶摇号外，其余均采用限价+竞租赁住房面积组合方式出让;第二轮集中供地，所有地块均采用触顶摇号方式竞拍出让，其中部分地块设置了额外门槛，如现房销售、自持商业、配建人才房等，这也对竞得房企提出了更高的要求;第三次集中土拍，在限价+摇号的前提下，溢价率严格控制在15%以内，对参与竞拍的房企资质提出要求，同时严控资金来源。

　　整体来说，2021年无锡土地市场表现还是比较稳定的，在坚持“房住不炒”大方针下，持续调控市场，或许可以说，高溢价率时代已成为过去了，“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标也在进一步达成中。

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