大家都知道“蒸馒头”，先和面，再煮水，把发酵好的面团作成馒头形状，放在锅具或蒸笼上蒸。

方法虽然简单，很多人却不得要领，火大就蒸成了硬面馒头，变凉后跟石头一样，火小的话，蒸出来的馒头不仅塌陷，而且吃口松垮，不宣软，失去了本来又宣又筋的口感。

现在的楼市，就与“蒸馒头”的过程非常像。

房地产火气过旺，会导致供给过剩、债务率增加，进而影响消费。

在6月份，中泰证券宏观分析师梁中华发文指出，去年下半年以来，商品房广义库存和存销比已经再次抬升，而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升，随着棚改大退潮，未来的地产市场将呈现地域分化，中小城市或将面临更大压力。

此外，住户部门杠杆率目前已经上行至近60%的水平，购房者的潜力很难再透支，当一个家庭的房贷收入比占到了50%以上，人们很难再用余钱去买车、旅游、下馆子。

楼市火候过低，上下游行业会受到牵连。

房地产更不能熄火，数据显示，目前居民六成以上的财富跟房地产有关，按申万一级行业来划分，23个行业中，有12个受房地产影响。

从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，靠房地产生活的群体太多、太广。

正因为楼市的“火候”既不能大，也不能小，在11月份，浮现出了3个现象，就像“蒸馒头”一样，值得留意。

第一，年内房企破产家数突破400家。

数据显示，截至10月27日，宣告破产的房企已经上升到408家。也就是说，全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。在这其中不仅有大量小微房地产公司，更有曾经一度拥有一定规模的房地产企业。

对比全国上万家房企的总量，这个数字当然并不多，但是，破产的区域大部分都集中在广东、浙江、江苏，这就很耐人寻味了。

江浙粤的房价，在全国遥遥领先，当地居民的购房杠杆率，也一直居高不下，连长三角和珠三角的开发商都“揭不开锅”了，中西部三线以下城市的本地房企，处境可想而知。

第二，房价“停涨”，平稳依旧。

中国房地产测评中心近日发布的《2019年10月中国城市住房价格288指数》报告显示，其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势从涨幅数据来看，环比数据与9月份持平，同比涨幅则进一步收窄。

具体而言，上涨城市数量相比9月份减少了19个，41个城市一手房价格指数与上月持平，持平城市数量环比增加了22个；一手房价格指数下跌的城市数量达到了126个。

很明显，“金九银十”传统旺季所带来人气，并没有使房价进一步上涨，楼市依然运行平稳。

尽管龙头房企恒大、碧桂园等连续两个月刷新了单月的销售纪录，但这是在前期的庞大布局、大力的打折促销之下实现的。

第三，“一城一策”的框架下，调控次数创纪录。

中原地产分析师张大伟指出，10月已经过去，但从各种调控政策看，即使在长假影响下，楼市政策依然处于年内高位，累计10月合计房地产调控高达67次。

叠加之前数据，年内高达482次，相比2018年同期上涨超过20%，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。

与以往不同的是，这些调控中，既有限购、限贷、限售等收紧的措施，也有人才政策与购房挂钩的“定向宽松”措施。

三个现象，说明了什么问题？

房企破产家数创新高，说明房地产的“行业集中度”进一步提升，中小开发商的生存愈加艰难，这些收不抵支的房企集中在长三角和珠三角，意味着高房价上行的动力越来越小。

房价“停涨”，却没有转头回落，说明楼市的“火候”不大不小，刚好合适。既要保证房地产上下游行业的发展，又不能让购房者望而却步。

调控次数创纪录，大家也早就见怪不怪了，这会成为以后的一种常态，人才购房门槛会越来越低，各个城市的抢人力度只会强不会弱，但是，对多套房的投机客，各地调控的态度一直没有变，打压的频率、力度会越来越大。

换个角度看，这三种现象，也折射出了调控的态度。

10月中旬，长江证券经济学家、中国金融四十人论坛（CF40）成员伍戈发文指出，本轮地产调控的方向和节奏，更加取决于地价房价等房地产市场自身的因素变化，而未必是传统经济周期。

以前要靠房地产拉动各个行业，所以调控有点“投鼠忌器”。但是，未来的调控，即便收紧会带来短期“阵痛”，也依然会坚持下去。

专家认为，这种调控的“定力”，还是第一次见，与以往对比，确实有点反常，却又在情理之中。

毕竟，如今房地产市场的规模已经达到了15万亿，城镇化率已经开始从60%向70%的成熟期过渡，而我们的主力购房人口，早在2013年就已经出现了趋势性下降。

无论从哪个角度看，都需要房地产市场保持现有规模，既不能过于火热，也不可过于冷清。

联讯证券经济学家李奇霖曾指出：房子涨下去的结局无需赘言，跌呢？12-3万亿的地产投资，且为企业厂房土地抵押融资估值的标的物。需精细化管理，“打掉一致预期”，使其回报率不再吸金即可。如烹小鲜，多搅易糊，大火易焦。

“楼市如烹小鲜，多搅易糊，大火易焦”，与“蒸馒头”的道理完全一致。

各个城市的库存、人口流入、产业结构都不尽相同，未来房地产要走的路，就是把“普涨普跌”的预期给打掉，当买房造富成了一件难度极高的事，自然没那么多投机者愿意拿真金白银去押注房产了。

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