在很多人心目中，过去20年楼市一直处于繁荣发展的状态，在此期间，房价也经历了持续上涨。事实上过去20年房地产行业也并非很多人想象的那样一帆风顺，在2008年和2014年，房地产行业也曾面临两次困境。

2008年的金融危机想必大家都知道，受美国次贷危机的影响，全球的金融系统都受到了很大影响，爆发了一次全球性的金融危机。在经济全球化的境况下，我国自然也受到了很大的影响，房地产行业作为我国的经济支柱，也受到了很大的影响，当时的楼市面临了很大的困境。

然后就是2014年的楼市危机，2014年的楼市危机主要是库存危机，换言之，当时楼市的总库存量实在太多。当年的楼市到底有多艰难呢？我们看一下当时国家统计局给出的70城房价数据：2014年9月，70个大中城市中，69个城市的新房价格环比下跌，另外一个城市环比持平，同比价格下跌的城市有58个；二手房方面，统计中的70个城市房价全部下跌，同比下跌的城市有52个。从当时的统计数据来看，2014年的楼市确实面临了很大的困境，几乎所有城市的房价都在下跌，直到后来的去库存政策，楼市的库存危机才得以扭转，房地产行业才慢慢恢复到往日的繁荣。

2014年楼市的库存量到底有多少呢？据相关数据统计，2014年100个重点城市的总库存量高达6.2亿平方米，而根据最新的统计数据，2020年全国100个重点城市商品房的库存量达到5.7亿平方米，同比2019年涨幅为9%，并且根据趋势，总库存量还会继续上升。从目前楼市的库存量上来看，今年的楼市库存量确实像极了2014年，有很多人担心7年前的楼市历史可能会重演。

当然很多人担心的并不是2014年的房价下跌，因为现在的房价处于高位，如果房价能有一定的回调，不仅利于房地产行业的发展，同时也能让更多需要买房的人买得起房子。人们真正担心的是2014年之后的去库存政策。2014年楼市虽然经历了很大的危机，但是2014年之后在去库存政策事实之后，楼市迎来了大幅上涨，尤其是部分三四线城市，房价甚至经历了翻倍，本来很多三四线城市的房价基本上都在三四千元左右，经历了这一轮的房价大涨之后，很多三四线城市的房价达到了七八千元甚至是上万元。

因为2021年的楼市和2014年楼市有很多相似的地方，尤其是库存量方面，基本上已经达到了2014年的水平，因此有人担心如果如今再次实施去库存的政策，那么房价有可能会再次经历大涨。不管是从楼市的发展还是从普通购房者的买房难度，如今的楼市都不能再出现新一轮的房价大涨。

不过在笔者看来，人们的担心是多余的，虽然从楼市库存量上来说，如今的楼市已经接近2014，并且2020年楼市也经历了寒冬，这也和2014年有点类似。不过笔者认为，7年前的楼市历史并不会重演，主要有以下3个原因。

第一：楼市调控环境不同于7年。

虽然现在的楼市环境和7年前很相似，但是楼市调控环境已经完全不同于7年前，从2016年开始，国家就提出了房住不炒的楼市调控理念，并且从最近几年的楼市调控来看，每年都会出台很多楼市调控政策，最近几年楼市调控基本上在逐年收紧。

2014年的虽然也有楼市调控，但是调控的政策体系相对不完善，因此可能会出现楼市过热的情况。如今随着各类调控政策的出台，楼市调控体系已经开始逐渐完善，楼市基本上不会出现过热的情况，总体趋向于稳定发展。在如今的楼市调控下，基本上楼市很难再像7年前那样，经历了去库存政策之后，房价获得了一轮飞涨，导致很多城市的达到了新的高度。

第二：今年国家出台了“铁腕新规”，楼市基本不会出现过热的情况。

今年年初，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知中将银行根据性质和规模的不同，划分为了5个档次，分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合机构、村镇银行，并根据这5类银行分别设立了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款占比上限。

这一政策可以说是楼市的“铁腕新规”，为什么这样说呢？因为房地产贷款集中度管理制度相当于从源头上收紧了房贷，从而限制太多资金流入房地产市场，换言之，就是关小了资金流入楼市的水龙头，未来不仅是消费贷款、经营贷款等违规资金难以流入房地产市场，就是正常的房贷额度也会受到很大的限制。

银行贷款额度受到限制之后，直接就影响到了个人住房贷款，现在很多银行因为贷款额度紧张的问题，基本上不受理二手房贷款，这也是为什么网络上有很多二手房停贷的消息的原因，本质上就是现在贷款额度比较紧张，个人贷款又优先放款到新房市场，导致二手房难以获得银行贷款。

二手房市场才是楼市真正的晴雨表，因为二手房的市场风向基本上决定了投资客的信心，如果二手房市场不景气的话，人们对于楼市就会信心不足，特别投资炒房的人，主要关心的还是二手房市场。因此在今年的二手房市场不景气的情况下，房地产市场很难再出现房价大涨的情况。

第三：楼市的供求关系已经发生很大转变。

相比7年前，楼市的供求关系已经完全不一样的，2014年的楼市还处于供不应求的局面，当时的刚需购房者非常多，产生很大的购房需求，同时投资客的数量还很多，楼市拥有庞大的投资需求，还有棚改政策后的一些拆迁户，他们也有很大的购房需求，因此过去的楼市住房基本上是处于供不应求的状态。

不过如今楼市的供求关系已经发生很大变化，经过楼市这些年的发展，能买得起房子的人基本上已经买房，也就是说有能力买房的刚需群体已经不多了，并且如今的楼市环境下，投资客的投资信心不足，投资需求也不足，加上现在棚改的全面推出，拆迁户的数量在大幅减少，这也会导致购房需求的降低。因此现在的楼市不再是过去那样供不应求的状态，而是逐渐开始朝着供大于求的方向转变，住房过剩的问题已经在逐渐凸显出来。因此供求关系的转变，也导致现在的房地产行业难以出现过热的情况。

总而言之，虽然很多人觉得现在的楼市和7年前的楼市很相似，但其实现在的楼市环境已经和7年前完全不一样了，调控环境发生很大改变，供求关系同样发生很大，主要是今年楼市又出台了关于收紧房贷的“铁腕新规”，因此购房者基本上不用担心7年前的楼市历史会再次上演。

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