无锡楼市从过年开始到现在，一直处于火爆状态中。

有人说，3月动力不足了。真实情况如何呢？

根据无锡房地产市场信息公众平台的数据显示，3月1日-3月23日，已共计成交二手房4874套！月成交有望突破5000套！

用四个字形容3月的无锡二手房成交情况：热火朝天！

这其中学区房的成交更惹人关注，毕竟每年这个时候都是学区房的成交旺季，招生报名季即将到来，很多家长赶着在5月份之前完成落户。

目前无锡各大学区房价格如何？今天我进行摸底，发现……

意外！无锡一批学区房，成交火热...

刚刚，我在无锡某二手房平台上看到，无锡一批热门学区房频频成交，似乎有反弹苗头，房源带看量、成交量都相当可观。

经开区中海凤凰璟园二期，最新90天成交了24套房源，确实可观。

在该小区最近成交详情里，不少挂牌近一年的房源终于成交了，成交单价在2.5-2.7万/㎡，与小区挂牌均价基本持平。

同样是经开区+和畅小学加持的中海珑玺，近段时间成交了19套房源。

在小区最近成交详情里，建面94㎡的房源，成交总价208.5万，单价22231元/㎡，这个单价在经开区颇有优势。另一套建面约110㎡房源，总价275万，成交单价25016元/㎡，成交周期137天。

经开区魅力万科城二区近期卖出18套房源，且小区带看量也保持高位，30天带来327次。

带看量上升！房价降幅收窄！摸底发现…

3月无锡部分学区房成交火热，那房价格如何？

我对无锡热门学校、30个小区的二手房成交量、价进行了摸底，都是深受家长追捧的学校，知名度非常高。

具体学校包括：锡师附小本部、连元街小学、崇宁路小学、锡师附小太湖新城小学、锡山实验小学、省锡中实验学校（第一、第二小学）。

我摸底了这些学校周边30个知名小区的最新挂牌均价、正在出售的房源套数、近90天的二手房成交量以及带看量等。

（数据统计于2023年3月27日，统计数据来源贝壳，仅供参考，具体学区划分以教育局发布为准）

1、挂牌价最高突破4.4万/㎡，2-3万元/㎡是主流

从挂牌价格来看，有1个小区挂牌价超过4万元/㎡，为勤学路，但小区挂牌房源数量有限，流通性不佳，不具有代表性。

总体来看，2-3万/㎡价格区间是无锡学区房的主力，学区属性溢价不甚明显。

2、次新二手房带看量提升明显，老破小学区“无人问津”...

从近30天带看次数来看，经开区雅居乐中央府、锡东的映月华府、瑞景望府的带看量都超过了100次，市场关注度相对较高。

对比来看，老破小学区的关注度断崖式下跌，带看量个位数的此类小区不在少数，老破小学区持续退烧。

3、房价降幅收窄，部分小区挂牌价小幅提升

我对比了这30个小区2022年12月均价和2023年3月均价，发现大多数小区房价还是呈现下跌趋势，但下跌幅度收窄，更有5个小区挂牌均价小幅提升，整体价格还保持平稳状态。

摸底情况来看，近期虽然二手学区房市场有所回温，这种回温并不具有普适性，居住属性较高的次新学区房关注度高，但老破小依旧无人问津。

市场分化，教育均衡是大趋势，未来…

从曾经的风光无两到如今的触底反弹，学区房经历了市场的挤压之后，还能重回神坛吗？在我看来，有几个现实不得不面对：

1、房住不炒持续定调，指望房价大涨可能性不大。一些业主还在盼望这类房子能重回高峰，甚至指望这一年跌掉的价格还能涨回来，但是从目前的市场形势来看，可能性非常小。

即使是在当下，无锡新房虽然回温，但是收回折扣的楼盘还是少数，去库存还是当下主旋律，贝壳二手房挂牌量超4.9万套，去化周期很长，基本不存在市场转好，立马涨价的条件，但议价空间确实在缩小。

另外，此前很多拥有优质教育资源的房子价格虚高，如今降价后，或许才是回归到真正合理的价格区间。

2、教育公平是大势所趋，多校划片、大学区制、集团化办学、教师轮岗等政策的出台，越来越多的人对学区房不再“盲目崇拜”。

相比于其他城市这两年大刀阔斧的改革，无锡从2016年就开始进行集团化办学试点，以更温和的方式缓解了无锡“名校热”的情况。

同时，无锡各地根据自身实际，个性化落实教师交流轮岗制度：

随着越来越多的教育集团的出现，以及区域教育的均衡发展，事实上，目前在无锡，学区房的概念已经在被不断弱化，名校学区房附加价值也在被不断稀释。

结尾：

经历了楼市调整期，在自由定价的二手学区房市场上，老破小学区房价格水分在逐步被挤干。

未来，学区价值与居住价值并重，配备优质教育资源依旧是新房去化的优势，只不过高溢价的预期恐怕很难再重现。

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