超7成小区持续下跌

挂牌价降幅超1.3万/㎡

成交价腰斩，1套房缩水几十万！

无锡老破学区房，持续走低

目前仍然是学区房旺季，这两个月二手房成交量明显高于新房，其中冲着学区去的占比不少。

但是实地了解市场发现，兼具居住属性的学区房才有市场，主城不少老小区出手很困难，价格一降再降。

01.

主城教育资源非常丰厚，好的小学、中学也不少，其中连元街、锡师附小、崇宁路小学都是热门优质小学。

为此，我统计了这三个小学对应的部分学区房小区的挂牌价变化及带看成交情况。（数据统计于5月9日，来源贝壳找房，仅供参考，具体学区划分以教育局发布为准）

通过数据可以发现其中的价格变化，也希望能给2023年准备购买学区房的人一些参考。

1、7成小区下跌，最高降幅12.15%

此次统计的热门小区共16个，对比今年2月的挂牌价，5个小区小幅上涨，11个小区小幅下跌，涨跌小区比为31%：69%。

此外，升平巷、水曲巷、白水荡、德兴巷几个小区挂牌价跌幅较大，3个月来价格跌幅都超过了6%。

由此来看，老破小学区房遭遇重创，整体市场向下。

2、1个小区挂牌价超4万/㎡！3万/㎡成主流

从挂牌均价来看，目前有1个小区挂牌均价超4万/㎡，为勤学路小区——“锡师附小”本部学区房。

除此之外，9个小区价格在3-4万/㎡，成为主流。

3、老破小学区房成交困难，流动性较弱

从近90天成交来看，16个小区共成交了18套房源，对比2月成交量已有提升。但总体形势不容乐观，大多老破学区房流通性较差。

02.

也许单看小区挂牌价还没有太大的感触，下面针对一些小区、房源具体看下主城这些老破学区房的现状。

1、2年挂牌均价下降1.3万/㎡，出售单价几乎腰斩！

2021年7月，南市桥巷小区挂牌价还能维持在5万/㎡左右，但是到了2023年5月，小区挂牌价只有3.7万/㎡左右了，不到2年时间，小区单价就降了1.3万/㎡。

查看小区成交房源，在2021年，小区成交单价到达高点，其中一套建面约21.97㎡的房源，售出总价147万，单价达6.69万/㎡。

与之对应的是2022年售出的两套房源，一套建面约59㎡，一套建面约77㎡，售出单价只有3.4-3.5万。

虽说面积小的房源单价通常会更高，但单价几乎腰斩，确实不单是房屋面积不同导致的。

2、阳光城市花园小户型房源“6折”成交！

另外一个较为典型的学区房小区——阳光城市花园，作为锡师附小阳光校区对应的学区房，此前一直是不少投资客的目标之一

这次我找到小区近期成交记录，对比了一下阳光城市花园2020年以及新近成交的两套建面约70㎡出头的上车小户型。

2020年成交价格

2023年成交价格

从三年前4.1W/㎡的成交均价，到最近2.4W/㎡的成交均价。实际成交价格较之高点虽然尚未腰斩，但也打了接近6折。

有资深中介分析：“学区”在无锡依然重要，但是没有那么重要了；“学区房”的溢价也还是强于普通住宅的，只是价差不会那么强了。

“有学区房需求的人还是会去买，不过他们的选择因素里，居住环境、小区品质超过了学区本身。”

03.

撇开分配生制度的影响，大家买学区房的目的，无外乎是让孩子考上一所好高中。因此，中考成绩是学区房的“试金石”。

最近几年，关于中考成绩，只能通过各个学校的喜报、家长们从各类渠道收集的信息，口口相传”，再被各教育或地产公号全城传播。

至于事实排名到底是怎么样，没人说得清。

另外，不少人也意识到，好的生源才是出成绩的根本。

有网友说：如果把54班和天一少年班的学生放到无锡一个不出名的学校，我相信中考状元还是只会在这些人中间脱颖而出。人才是根本，学校只是衬托。

这两年随着城市骨架拉伸、新城的崛起，无锡正在进行一场精英大迁徙。

城东的涌向锡东新城，城北人瞄准惠山新城，而几乎整座城市里的“老钱新贵”，都看上了经开区…… 

好生源加速从老城区流出，加上各种名校分校的纷纷挂牌，伴随着这场迁徙，所谓的好学校，好学区，几年后必然迎来一轮洗牌。

到那时，就算无锡人仍然疯狂追捧学区房，大概率也早就另有新欢了。 

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