2025-05-2330
作为行业标杆的中海地产，近期在南京市场掀起"价格风暴"。其旗下中海·观江樾、中海·观文澜、中海·和山三大主力项目集体启动清盘促销，部分房源较前期售价直降超40%，引发市场高度关注。
·价格腰斩引爆销售与维权
江北区的观江樾项目成为此次降价焦点。该楼盘新近推出200套尾盘房源，统一以2.3万元/㎡的现房均价发售（含精装及车位），较2022年3.6万元/㎡的开盘价降幅达36%。销售人员透露，促销首周即售罄3栋楼，目前仅余数十套可售。但大幅降价引发老业主集体维权，项目已被相关部门约谈，置业顾问称"促销可能仅维持三日"。
同步展开促销的栖霞区观文澜项目，以2.4万元/㎡清盘价处理最后100余套存货，较原价同样缩水33%。而江宁区和山项目的降价幅度更为惊人，1.7万元/㎡的现房单价较2022年3万元/㎡的开盘价几近"腰斩"，据称已进入尾盘销售阶段。
·地价倒挂揭示利润困局
值得注意的是，此次降价已触及成本红线。观江樾项目2021年竞得地块楼面价2.1万元/㎡，现房售价仅溢价约10%；和山项目2022年获取地块楼面价1.5万元/㎡，现售价溢价率约13%。"这相当于贴着地价在卖房。"业内人士指出，此类"零利润"促销折射出房企资金回笼压力。
·供需失衡倒逼战略调整
市场监测数据显示，南京新房市场正面临结构性调整：2025年4月商品住宅成交套数环比下降17.7%，但同期二手房成交量逆势增长1.6%至9626套。安居客数据显示，观文澜所在的栖霞区二手房挂牌均价同比下跌10.94%，部分板块已出现"以价换量"趋势。
"区域竞品升级加剧了老项目去化难度。"克而瑞分析师指出，江北核心区新入市项目容积率普遍低于2.0，产品力显著优于中海现有存货。叠加企业战略重心向一线城市倾斜，中海选择战略性收缩南京布局，通过价格杠杆加速库存去化。
·业绩承压下的生存抉择
中海地产最新披露的业绩显示，前四月销售额同比下滑18.8%至665.8亿元。在行业深度调整期，此次南京降价事件或成为头部房企生存策略的缩影——据前述分析师透露，中海正将资源向北上广深等核心城市集中，二线城市项目则通过价格重置维持现金流安全。
这场"骨折式"促销背后，是房企在土地红利消退期的集体焦虑。当售价逼近开发成本，市场正在经历从"高周转"向"保现金流"的战略转向。
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