前两天，国家统计局公布了70大中城市价格指数。

看了数据的人都知道，10月份全国楼市的惨淡状况。

总体来看，70城房价9月份出现自2015年4月以来首次环比下滑，10月跌幅继续扩大。

全国70个大中城市中，新房价格出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月的36个明显增多。

二手房更是“哀鸿遍野”，从降价城市数量看，10月二手房房价环比下跌的城市数量达到了64个，即有九成左右的城市出现了明显的降价现象。

关键的成交数据背后，说明现在市场“购买欲望”开始变低。

根据国家统计局数据，今年6月，全国住宅销售额达到20063亿元，这是截至目前为止的年内最高。

事实上，2021上半年房地产市场行情还相当火热，百强业绩平均增长约36%。但从7月开始史上最强硬的、全方位无死角的政策调控“效应”开始显现，整个楼市到访量，成交量迅速“速冻”，7月，8月，9月连续三月业绩速冻，走低。

所以，今年年初出现问题的房企还只是略有一二，到8、9、10三个月，爆雷声音变得密集，违约、收购的“接力赛”一个接一个。

年初，华夏幸福领头，蓝光随后，而后泰禾、阳光100、协信……最近3个月，恒大开启了新一轮爆雷声：

8月24日，广东老牌房企ST粤泰公告，公司被申请破产清算；

9月20日，新力至暗时刻，股价暴跌90%，总市值仅剩17.85亿港元；

10月4日，花样年发布公告称，一宗2021年10月4日到期的美元票据，未能在到期当日付款，剩余未偿还本金额为2.06亿美元。

行业惊雷滚滚，多米诺骨牌效应凸显。

如何判断一家房企的风险？首先看国家给出的参考答案，即“三条红线”（所谓的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）。一旦踩线，就代表着可能发生危机。

其次是经营现金流是不是能保持正常流动，目前融资受到限制，资金一旦出现断裂，基本很难快速解决。

还有看房企项目利润如何。融资成本特别高的，或者拿了特别多高价地的房企，生存压力就很大。

10月26日，北京当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。（注：这与武汉当代科技产业集团股份有限公司不是同一个）。

自此，北京当代置业成为继新力控股、花样年等企业后，又一出现债务违约的百强房企。

据数据显示仅2021年上半年，北京当代置业在西安、重庆等地新获取了20个项目，与“高支出”形成鲜明对比的是，今年下半年，北京当代置业的销售和回款都有受市场下行的影响，这或许也是北京当代置业公告中“预计之外”的因素吧。

当然最让大众意外的爆雷房企可能当属佳兆业了吧。

11月3日下午6点，佳兆业旗下锦恒财富员工向客户发出通知，称佳兆业出现流动性问题，到期资金未能兑付。

11月4日早上7点，近400名投资人前往深圳佳兆业总部参加兑付沟通大会。据现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

随后，佳兆业股价开盘暴跌超10%，随后不断下挫，收跌超15%，最新股价1.01港元，市值70.9亿港元。

最后，佳兆业制定了一份兑付方案，将靠处置深圳18个项目筹措资金，分期兑付本息。

这次逾期风波，揭开了佳兆业债务的一角。

当前面临的理财产品兑付危机，高达120亿元的兑付本金无疑会持续加剧佳兆业债务压力。

行业下行的大背景下，佳兆业的困局可能会延续下去。

人类的悲喜并不相通。

在房企境况不佳，流动性资金紧张，债券违约等事件屡见不鲜时，有一部分行业翘楚却稳健前行。

9月29日，龙湖发布公告，宣布跨界多元化布局，拟以21.6亿元的价格，收购公司大股东孵化的智能科技及医疗服务资产，试图从医疗健康产业及智能硬件科技领域入手，提前占领新赛道。

在当前的房地产进入“白银时代”后，龙湖是为数不多的表现稳当且有余力做新产业布局的企业。同时作为民营房企里少有的绿档企业，龙湖更是连续五年满足“三道红线”指标要求。

8月，2021《财富》世界500强榜单发布，凭借267.46亿美元的营业收入、28.99亿美元利润，龙湖集团首次荣登该榜单，位列第456位。

9月，全球最大指数编制公司MSCI（明晟）将龙湖集团的ESG（环境、社会和管制）评级从“BB”上调至“BBB”级。

同样在财务方面保持良好势头的还有中海。

在多数房企面临增收不增利的难题时，中海的各项利润指标，依然居行业领跑位置。

今年上半年，中海实现净利润约219.7亿，净利润率20.4%，很难得的成绩。

据贝壳研究院统计，按照“三道红线”指标看，2021年上半年中海剔除预收款后的资产负债率为约53.4%，净负债率为约33.8%，现金短债比为2.6。

所有项目全部绿色达标、保持“零踩线”。

严格的财务内控，强大的盈利能力，使得中海获得国内外评级机构的一致认可。目前，中海的综合信用评级为行业最高，包括：惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+、联合AAA。

当然，谈及房地产翘楚，不能绕过万科。

行业艰难时刻，万科发出了一道光。

同行频繁爆雷下，一向表现很好的万科突然放出了一个大动作：分拆旗下空间科技服务商万物云赴港上市。

11月5日晚间，万科A发布公告称，公司董事会审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到港交所上市的相关议案。

万物云，源自万科物业，又加资管、商业服务、城市服务等。据公告，万物云今年上半年实现营收约103.83亿元，同比增长约33.3%，营业利润为约10.43亿元。截至2021年上半年，万物云总资产约190.1亿元，所有者权益约70.8亿元。

据业内人士估算，万物云上市，估值或在2000亿以上。截至11月5日收盘，万科A股最新市值是2071亿元，几乎追平。

万科还在公告中表示，分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，提高本公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展。

在中国房地产行业增速普降之下，一部分开发商接连爆雷，如佳兆业；一部分开发商转换赛道，正在开拓一片新天地，如绿地；一部分开发商继续稳健前行，仍然在创造新的纪录，如中海。可见无论外界的行情如何动荡，有着多年积累，竞争力突出的头部房企，永远都可以杀出一条血路。

但市场毕竟瞬息万变，未来，房地产“强者恒强”的马太效应会更加明显。

从整个行业来看，房地产整体高速增长乏力。一方面，随着红利的逐步消退，房地产行业在市场规律的作用下渐渐迈入“白银时代”，另一方面，政府调控的决心很大，从供给和需求两侧入手大力整改房地产市场。

房地产行业集中程度进一步提高，在可以预见的将来，实力雄厚的大型开发商将受益于行业整合，无论拿地、融资、布局，都构筑了更高的安全边界。优秀的开发商也早已经开始逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，形成产业链协同发展、专业化开发，比如养老、物流、电竞、医疗等。

总之，我们不妨期待经历过风雨的地产行业能够更加的良性发展，也期待越来越多的房企能够砥砺前行！

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