今年无锡的楼市表现就像是坐过山车。上半年土拍各种火热，新房吆喝声不断，可到下半场，行情立刻急转直下。

土地开始出现流拍、新房成交冰冻，二手房房东争相降价抛售、更惨的部分开发商都已经撑不住暴雷......

对于已经买了房的人，2021年的心里一定也很忐忑，估计很多人会怀疑自己现在上车是否明智？

当然，更纠结的是那些还没有上车的购房者：是不是房地产快不行了？现在还能不能买房？无锡未来楼市会是什么走向？

针对这些疑问，今天蒲公英就从土地、房价和政策三个维度来回答上述的这些问题！

希望能给那些迷茫、举棋不定的购房者一点参考，做出适合自己的抉择。

01土地

巧妇难为无米之炊，在房地产市场上，土地就是那个米，土地就意味着一切。

政府要卖地，才能实现更好地城市开发；开发商要买地增加土储，才能有存活下去的希望。

至于普通购房者，更应该能从土地的成交上，做出关于楼市未来走向的预判。

2021年无锡共进行了6次土拍，其中3次是集中出让。

这几次的土拍中，一共成功出让了66幅涉宅地块。总占地面积约370.74万方，揽金约910.8亿。

值得一提的是，去年无锡的成交宅地数量、总占地面积和总金额三个数据分别是：61幅、369万方和750亿。

前两个数据都差不多，而今年的土出总金额却足足比去年高了超160亿！这直观地反映一个事实：无锡的地价涨幅惊人！

近11年无锡土拍行情一览

不仅平均地价涨幅惊人，万元地的数量也是越来越多！今年出让的66幅涉宅地块中，足足有49幅地块楼面价破万！

不少板块也出现了域内的首幅万元地，比如惠山区的洛社、钱桥板块，新吴区的鸿山、硕放等板块。

万元地的出现越来越平常，现在大概也只有地价在1.5万/㎡的宅地，才能引起大家的关注了。

在上述49幅楼面价破万的地块中，就有30幅楼面价达到了1.5万元/㎡！

主要分布在经开、锡东、梁溪主城和滨湖的山水城、雪浪等热门板块，这些热门板块的地价在今后只会越来越高。

特别是经开区，还有4幅地块楼面价达到19500元/㎡，距离地价破2万/㎡也只差临门一脚了。

虽然地价在不断走高，但是这并不意味着明年的土拍值得看好。第三次集中土拍的遇冷就是最好的佐证。

无锡第3批集中供地出让明细，红底为定销房地块（via亿翰智库华东院）

20幅宅地，17幅底价成，3幅有一点点溢价，大多数地块都是城建和开发商一起商量好托底。

随着开发商的压力越来越大，可以预见，明年的3场集中土拍，势必是不会再出现今年上半年土拍那样的燃情景象了。

02房价

地价格局已经产生变化，房价自然也跟着水涨船高。对于有置业打算的朋友，一定要了解现在无锡的房价格局。

目前，无锡房价正呈现出明显的阶梯分布趋势：

刚需板块置业门槛快速提升，纯改善板块的房价天花板则不断被刷新。

六区之前的新房市场表现，也各自有所区别。比如，公认的无锡房价最高地——经开。

域内在售的产品基本都是3万/㎡，光这个价格就知道是纯粹的改善了。按照价格来看，现在经开区最低的上车门槛大概在300万。

这个总价在无锡其他区，基本上也都能买到150㎡左右的大户型了，足见经开区上车难度之大！

孕育出经开区的滨湖区，靠着板块内众多滨湖区山水资源，域内楼盘也多偏向改善。

不过在房价表现上，滨湖区不同板块的房价也存在着很明显的壁垒。目前处于第一梯队的板块是：山水城、雪浪、河埒口、蠡湖新城。

这些板块的主力新房均价已经高达3~3.5万/㎡，即便是和经开区的房价相比也是毫不逊色了。

第二梯队的板块就是而渔港、胡埭、马山。这些板块的房价要便宜不少，基本都在在1.6~2.4万/㎡。

而老主城区梁溪区，整体域内的房价水平在2.5~3万/㎡左右，在售的户型更多样化，从刚需到多改，各种面积段户型都有。

整体看下来，梁溪区留给刚需上车的机会不多。区域内主流的购房总价区间，是200~300万。

需要指出的是，得益于老主城区的身份，梁溪的顶豪项目报价很惊人。像域内的蓝城南门小团月庐，新房均价4万/㎡轻松傲视全市。

对于无锡刚需最友好的区域就是锡山区。

域内的东北塘、东港、鹅湖、羊尖等多个板块，如果置业预算在200万的话，还是有大把项目可供挑选的。

  对于考虑改善的客户，可以选择目前域内最热的两大板块：锡东新城和东亭。

而新吴区应该是目前无锡各区当中，在售住宅新房项目最多的一个区了。

在总价上，新吴区的普通住宅产品基本上套总价大多在200万左右，和其他几个区比起来要暖心很多。

像鸿山、梅村、硕放和城铁板块，200万的预算都能买入。再加一点预算，还有更优秀板块可选，比如而江溪、泰山路等。

意料之中，惠山区是无锡整体房价最低的一个区，因此对于很多刚需客户来说，惠山依旧是买房首选。

域内新房单价最低为1.5万/㎡起，比很多板块的地价都要低不少。

大家可以根据自己的需求和价格预算，选择合适的区域和板块，量力而行是首要原则。

03政策

当下市场行情普遍趋冷是公认的事实，不仅大家感受到了，上面也是如此，这从央行的频频发声就能看出来。

  近一个月，央行在内三次在重要金融会议中提及“房地产”行业，无疑是在向市场传递出维稳信号。

  对于央行的这个行为，中指研究院分析表示：房地产信贷政策触底转向，市场至暗已过！

当然，在维稳的基调下，任何政策都不会导致大涨大落的。虽然央行释放了放松的信号，但各个城市的反应不一定一致。

而我们这些普通购房者需要做的，就是见微知著，谨慎小心。在接下来的买房过程中，一定要时刻牢记房住不炒。

要知道，央行之所以要放松一点政策，目的是为了保护正常的买房需求，投机炒作的需求仍旧会被限制得很牢。

因此在接下来的时间里，大家都需要记住：买房可以，炒房不行。

 以上信息与图片来源于网络