2020年起核心城市进入新一轮调控升级周期，其中突出的是上海、深圳、杭州、西安、武汉等城市，但无论是成交量价还是实际开盘表现均表露出楼市持续升温的事实。
2021年上述城市累计调控过百次，普遍侧重对购房者购房行为的疏导。但调控高压下上述城市规模均再创新高，其中杭州、深圳成交量价同比分别增长50%和12%。
楼市调控层层升级的热点城市楼市成交为何“节节攀升”？
从成因上来看每个城市均有自身独具的因素。如土地供应受限、房地价联动、一二手房价联动等。但避开短期干扰从中长期来看，近十年来核心城市大量的新增购房需求是驱动主因。
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上深杭西等累计调控逾百次
但2021年量价同比仍高增
2020年起，新一轮调控政策在核心城市陆续颁布。在中央根据“房住不炒”精神出台房企融资“三道红线”、银行房贷“五档分类”以及22城土地“两集中”的背景下，核心城市陆续在房屋买卖、涉房贷款、人口落户、土地供求等多个方面层层升级了政策干预力度。
以上海、深圳、杭州、武汉和西安5个核心城市为例，2020年-2021年11月共计出台涉及房地产相关调控、约谈和规划近200条。2021年为防止金融贷款违规进入房地产扰乱市场，5个核心城市政策调控更为密集。2021年3月5城合计出台新规20条，月均则超过2020年一倍。
图：2020年-2021年11月部分核心城市政策规划出台数量（单位：条）
数据来源：CRIC整理
值得注意的是，近两年核心城市所颁布的各项政策多着眼于需求端，如房屋买卖、涉房贷款、人口落户、价格参考等，作用于供应端的多流于表面，如“扩大涉宅用地、新增住宅规模”等。2021年土地“两集中”后核心城市方才出台关于土地竞拍方式、购置资金来源、房地价联动和新房集中供应等实质性供应端调控政策。
与调控政策层层升级相衬的，则是核心城市新房成交量价大幅上升。以上述5个核心城市为例，2021年前11月5城商品住宅成交面积和成交均价同比分别普涨30%和10%。杭州成交面积同比涨幅达50%，上海前11月也有累计22%以上的同比涨幅。深圳成交均价同比上涨12%，武汉和西安房价同比涨幅也均超10%。
可见，虽然2020年起尤其是2021年地方政府出台了若干政策面向房地产市场进行了全面的调控升级，但核心城市新房销售量价依旧出现了大幅上涨。
图：2021年1-11月部分核心城市商品住宅成交面积和成交均价累计同比涨幅（单位：%）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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充裕购买力支撑楼市
库存见底，供不应求加剧
核心城市新房市场高热难抑是由于长期的供需错配导致的，其核心因素在于大量新增的购房需求。
一方面，人口自然流入落户带来庞大购房“外需”。对比“七普”和“六普”人口数据，深圳、西安、杭州、武汉等近十年常住人口增量显著。其中深圳增长达714万人，西安、杭州、武汉3城年复增长量均超2%。持续新增的新市民带来源源不断的新增自住购房需求。
另一方面，居民限购政策解禁带来大量购房“内需”。典型如上海对外地购房者需连续缴纳5年社保方可购买首套房，以及限离婚、限转让、限法拍等诸多限制。即使2010年-2020年上海常住人口仅增长185万人，年复增长率不及1%；但随着首批和次批被限购人群陆续解禁，2021年上海新房热点板块刚需房仍“一房难求”。
上海2021年前11月三房产品成交占比较2020年增加7.1pcts。即使出台了新房集中供应、同一家庭同一时间段全市只能认筹一套、限制认筹比例不超过1：3等限制政策，但在庞大“内需”下仍难改供不应求的现状。
图：部分核心城市“七普”相比“六普”常住人口增量及十年年复增长率
（单位：万人、%）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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