楼市的逻辑真的变了吗？

在2021年，房地产市场并不好过：

1、房地产开发商们缺钱了。于是买地皮的计划只能暂缓、已经拿到地皮的楼盘建设速度开始延缓了，更为重要的是，房企缺钱的情况下，手上大量的负债开始违约。

2、炒房客们表示也不淡定。手握多套房的人表现得尤为明显，随着新房销售价格的快速回落，让炒房客们感觉即将亏本，与此同时房地产税的到来，直接叠加了房产持有的成本项，未来多套房攒在手中不是资产，或许是负债。

3、刚需虽然有希望，但更多的是犹豫。虽然房产销售价格下滑对于刚需而言，是一件好事儿，然而真当刚需们跑到售楼部的时候却发现，降价的都是一些存在“毛病”的房子，在二手房市场，价格调低的也都是长期以来卖不掉的“破房子”。优质楼盘、优质房产的价格丝毫没有下滑的意思。

4、银行是房地产的难兄难弟，房产上升银行高兴，房产下滑，银行同样黯然神伤。2021年以来，银行对于房地产的贷款也受到限制，央行“3+2”策略下，资金流向房地产市场的规模开始被快速压缩，失去了房产这个“大客户”之后，银行们表示完成利润目标有些难度。更重要的是，银行也担心房市缺钱，因为房市资本滚动不起来，房企们欠银行的债就偿还不上，这是一个360度循环的无底洞，明知道继续贷款给房企只会助长“高负债”的危险结局，然而不贷款给他们，自己已经贷出去的款项就得不到保障。

经过为期1年的楼市惨淡之后，2022年初终于迎来了一些好消息，于是关注房地产的人就开始幻想了，新一年（2022年），房子“首迎回暖潮”？楼市或重回7年前一幕？楼市3个信号已经出现。

1、央行大放水1.2万元。

12月央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，经过此次全面降准，将向市场释放高达1.2万亿元的资金规模。

1.2万亿是什么概念？在2008年经JI发展的计划中，也才开启了4万亿元的规模，这一次就释放出了1.2万亿（规模其实不小）。虽然说央行的本次降准旨在为实体行业和企业纾困，但是给房市带来的信心却不小，中介们纷纷奔走相告，认为新的楼市上浮契机已经出现了。

2、高层会议，多次提出“调整房产金融政策”。

恒大，这两个字对于不少购房者来说，显得格外扎眼，因为恒大现如今遭遇到了一系列难题，追根溯源都是“资金不畅、资不抵债”导致的，曹德旺直言不讳地说到，恒大是在学习美国的企业模式，然而抄袭都抄错了，企业自身才39亿元的资本，但是通过不断使用金融杠杆，如今负债却高达2万亿，这是连标点符号都没改的抄错作业了。

人行的高层对恒大事情直言，恒大的触雷只是个例，纵观整个房地产市场，其他的企业都生存的很好。与此同时，人行认识到，2020年至2021年以来，对于房市的金融政策不断收紧，楼市的资金注入量确实减少了，不少企业存在资金周转不灵的情况。今后房市的金融政策要相互调整适应。

借用一位专家的话说，在楼市的上升期，压缩楼市的贷款规模，确实可以抑制过热，然而现如今楼市已经遇冷了，甚至到了收缩的地步，如果继续压缩贷款，则可能直接让行业提前入冬，所以房市遇冷期应该适度放松金融举措，二者要相互匹配。

3、楼市“限跌令”此起彼伏，甚至救市已经开始。

指闻君经常说一句话，对于房产市场，限涨的时候不一定在涨，但是限跌的时候真的在跌。

中原地产分析专家张大伟表示，到年底，已经有大约20个城市出台了类似“限降”的措施，其中包括江阴、桂林、株洲、唐山、鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、南通、徐州、新沂、安庆等城市。

很多人表示疑惑，过去的10多年里，人人都在喊着让房地产下滑，然而真当了房市下滑之后，地方城市却要出手“约束”？这不得不从房地产的另外一个层面说起：

一直以来，房地产始终是发展的支柱型产业，不管承不承认，这一点毋庸置疑，所以房市不能过冷。

2022年房子“首迎回暖潮”？在笔者看来，确实有一定的道理，而且理由非常充分，房地产就如一个被吹大的气球，如果放气放的太多的话，气球就不美观；如果气球继续吹下去，那么就可能会破碎，所以这只气球只需要保持当前的姿态就刚刚好。

为什么说房地产不能“下滑”呢？这还的从“外循环”说起。

过去的20年里，我们始终奉行的是外循环的大策略。通过不断出口货物，然后源源不断地换回来大量的美元外汇。这些外汇到国内之后，会兵分两路：

一条路是进入到央行的口袋，然后央行用这部分美元外汇去购买大量的美国国债，这相当于再次投入到了债主家里，随着这笔资金的越来越多，美国的资本气球也被吹的越来越大。

第二路是以外汇占款的形式，形成了新增人民币发行的依据。所以过去的20年来，我国大量增发货币，背后也有外汇的重要功劳。

20年来，国内的人民币发行量非常充足，市面上根本不缺钱，这些钱基本会分为2个使用途径，一方面会转换为消费，另一方面会转换为投资，这两条腿走起来，直接推动着整个GDP的快速前进。

在消费和投资两个方面，前者值得研究一番，专家们说消费不足，那么大量的人民币人们用到哪里去了？为啥还消费不足呢？根本原因是居民把钱拿到手之后，都拿去购买房子了，一旦这些钱进入到楼市，就成为“死钱”，沉淀期超过10年，消费无从谈起。

在外循环的大背景下，房子起到了3个重要的作用：

一方面提升了居民的生活居住水平，原来大家都住在棚户区、砖瓦房里，现在大家都住在高楼大厦里；另一方面房地产当了蓄水池，专家王林说到，房市沉淀了超过300万亿资金，如果全部释放出来，CPI可能不可想；最后是地方城市基建搞起来了，每一块地皮都有开发商和银行的功劳，当然功劳最大的当属千千万万的购房者。

2020年开始，高层提出“双循环”，一方面坚持外循环，另一方面开启内循环。然而房地产的地位依然不可小觑，居民超过70%以上的财富沉淀在房子上，房子能回落得下去？

那么，明年房子有没有可能“首迎回暖潮”？央媒表态了。

2021年末，经济日报发文《此时降准，释放出了什么信号？》直接批评了把“降准与房产热”直接挂钩的人，央媒认为，房地产市场今后将始终坚持“房住不炒”的基本定调，现在的政策调节，只是为了阶段性适应发展需求。足可见“过冷过热”都是不行的。

那么，随着房市进入平稳期，什么样的房子算是好房子呢？

在这里，笔者着重要提到“房产税”这个东西，让谁都没想到的是，房产税来的会这么快、这么迅速，以至于专家们纷纷预测错误了。随着房子的流动性降低，再加上房产税直接拉高房产保有成本，未来或许有更多的人把手中房子扔向二手房市场。

央行同时给出数据，2套房子的城镇居民家庭占比31.0%，有3套以上的占比10.5%。也就是说，2套以上房产的人达到了40%左右。在免征面积的举措下，不少家庭会抛售掉偏远的劣质房产，只保留核心城市、核心地段的房产。

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