本轮楼市在经历长达3年时间上行后，房价也今非昔比。据监测的一到五线代表城市来看，房价或多或少都有上涨，上涨城市中，少则20-30%，多则翻一倍，即使多年没多大涨幅的三四五线城市都实现了价格大跳跃。价格虽然上去了，但不是每个地方的房价都能稳住，前期炒作涨幅较大的环京地区、厦门等地，房价率先调整，如环京地区均价较高峰期有30%左右的跌幅，一些投资客深陷其中，近期虽有所回暖，但持续性还有待观察。这对于我们大多数刚需购房者来说，如果在高峰期接盘，则要付出更多的购房成本。如何在适当的时候，买到性价比最高的房子，则需要我们购房者洞察影响楼市变化的关键信息，先来看看三则消息。

一是房贷利率连续两月持续回落，放款速度加快。2月18日，融360发布了全国房贷利率变化情况，1月份全国首套房贷利率继续保持下降，平均利率为5.66%，比上月下降0.35%，这是继12月份后的连续下降，不仅如此，一些城市二套房贷利率也跟随调整。根据证券日报调查发现，部分银行房贷业务申请宽松趋势明显，放款周期变短。在流动性逐步缓解的情况下，接下来的房贷利率有望进一步下降，部分城市首套房贷利率可能回至基准。这对于有合理住房需求的购房者来说无疑会降低一些购房成本。

二是楼市库存开始触底回升，卖不完阶段到来。我们说，楼市供过于求，房价必然出现调整，供小于求，自然也会使价格抬升。就全国整体来说，通过战略性的库存，各地新房库存下降较快，以至于到了部分城市需要补库存的阶段。到2018年9月底，全国楼市库存跌至10个月以下，低于公认的12个月楼市供需平衡警戒线，各地有所差别。楼市整体库存自2018年10月份开始回升，根据世联行发布的最新数据显示，2019年初，按照2018年新房去化速度，在跟踪的45个代表城市中，去化周期高于18个月的有昆山、天津、北京、厦门、石家庄5个城市，其中石家庄库存去化时间需要4.68年，压力较大。大多数城市开盘即售罄的楼盘逐渐消失。

三是5天4城降低落户门槛，吸人大战一触即发。春节刚过，就在2月11日到15日5天时间，分别有海口、常州、西安、南京、深圳5个城市发布引人新政，其中有4个城市降低了落户门槛，在向前推到1月份，2019年累计有16个城市发布引人政策，其力度之大，城市之密集，前所未有。虽然说，从各城出台的引人政策中都回避了房地产，但真的如此吗？如常州的落户政策中放宽大学生、技师的落户条件，没有社保限制，落户对象也由本人放宽至本人、配偶和未婚子女。业内人士认为，面对楼市降温至冰点，通过户籍政策吸收人口，增加了住房需求，为寒冬的楼市注入新鲜血液。

房贷利率、楼市库存、抢人大战看似不关联的词语，在这个楼市调整阶段产生了化学反应。楼市库存这一个房价涨跌的关键指标，随着房地产市场调控政策加码后，开始发生了逆转，房地产市场快速降温。从2019年春节期间返乡置业意愿数据大幅下降来看，三四线城市也终于迎来市场拐点，人们终于理性下来，观望氛围越来越浓。另外，1月份的房地产销售数据更是雪上加霜，龙头房企1月份同比去年同期业绩大幅下滑，最少有20-30%的降幅，多的甚至腰斩，不降的几乎没有。楼市调整期出现这些现象到底释放什么信号？

1.没有只涨不跌的市场。从过去的市场看，我们的楼市都处于上升趋势，房价总体呈现上涨。但我们也应该知道，在这期间也出现了几次调整，就房价来说，调整期也有少则10%，多则30%上下的跌幅，究其原因，有外围因素影响，也有我们的调控政策影响。所以，本次房价上涨时间长，涨幅高，在各种综合因素和人们心理预期影响下，楼市调整是必然。现在人们关心的是房价调整的深度和时间。我们预计，前期跌幅较深的区域，空间可能不大，但没有像样调整的地区，进入调整的可能性加大，幅度10-20%都属于正常。

2.有利于合理购房需求氛围逐步形成。从去年央行和住建部表态来看，从信贷上和政策上支持合理住房需求，刚需和改善购房者都属于这类群体。随着本轮房贷利率在去年12月份见顶后，在经济发展所需要的宽松货币环境下，房贷利率大概率进一步下降。对于我们购房者来说，可以减少购房成本支出。对楼市来说，有新鲜购买力入市，有利于调整的市场趋于稳定。另外，开发商销售遇阻，为加大回款力度，必然加大促销力度，3、4月份楼市或迎来开发商降价优惠的高潮。

3.楼市格局发生变化。从各城人才争夺对楼市的影响来看，整体上有利于楼市回暖。但是，我们也要注意到，人才真正吸引到城市落脚生根，需要强大的经济支撑和良好的就业环境。换句话说，不是每个城市都可以通过落户政策把人留下来，没有工作，没有收入来源，终究是留不住人的。所以，对有真正新兴产业、巨大发展潜力的城市来说，人口必然呈现较大幅度增长，对楼市起到强有力的支撑作用。比如说刚刚公布的粤港澳大湾区城市群，以及长三角上升为国家战略等，产业规划超前，后劲强大，楼市潜力自然最大，当然还有一些有国家政策大力支持的新兴城市群，应也有一席之地。而人口吸引力不足的城市，楼市需求自然也受到抑制，这些城市或面临新一轮较长时间的滞涨。

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