近期，房地产并购主题债升温明显。
据记者梳理，从1月21日至今的一个月内，已有五只房地产并购主题债发行，发行规模合计72.9亿，发行主体涉及中央和地方房地产企业、商业银行。另据梳理，兴业银行、广发银行、平安银行表态将发行房地产项目并购主题债券，总金额200亿。
市场人士认为，资质较优、原先就有国企参与合联营、股权结构清晰的民企项目，可能成为并购标的。整体看，并购债对房企及房地产市场有一定的正面作用，但仍有难点需进一步解决。
央企、地方国企、银行均有试水
去年12月10日，交易商协会举行房地产企业代表座谈会。会议表示，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。
参会人士表示，短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口以及用于房地产项目或资产的股权收购。
央行此后发布的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称通知），明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
记者根据Wind数据梳理发现，1月24日招商蛇口、建发地产各在银行间市场发行两单房地产并购主题债，这一债券的鲜明特征是在债券简称中含有“并购”的字样。值得注意的是，招商蛇口的企业性质为央企，而建发地产的企业性质为地方国企。
具体而言，招商蛇口债券发行规模12.9亿，资金用途为置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购；建发地产发行规模为10亿，其中安排4.6亿用于并购2个标的项目公司股权，4.6亿元用于项目建设，0.8亿元用于偿还到期债务融资工具。
“整体来看，当前试水并购债的房企发行规模不大，且一部分用于偿还前期并购贷款。一方面是当前多数房企资金压力仍然紧张，当前保持充足的流动性仍是各房企的首要目标，并购新项目的意愿仍然不高；另一方面是新的并购项目需要一定的流程审批时间，预计未来房企融资进一步回暖后，用于新并购项目的承债式并购债券有望启动。”申万宏源首席固收分析师孟祥娟表示。
前述通知还提出，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。而发行房地产并购债券也成为银行的融资方式之一。
Wind数据显示，1月21日浦发银行在银行间市场发行一只并购债券“22浦发银行02”，发行规模50亿，利率2.69%。其募集资金在扣除发行费用后，将用于房地产项目并购贷款投放。
值得注意的是，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。浦发银行表示，将稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。同时，加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，助力房地产行业良性循环和健康发展，进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。
此后，兴业银行、广发银行、平安银行均表态，将发行房地产项目并购主题债券，涉及金额200亿。比如兴业银行表示，根据市场需求和业务发展需要，计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券。
兴业银行表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。本期主题金融债券的发行将进一步充实银行资金来源，提升服务实体经济能力。
“预计后续在政策支持下，银行将对原本属于中高风险房企的、体量较大的、区位优势较好的项目进行并购，并提供更多信贷支持。”孟祥娟称。
成效几何？
分析来看，当前部分房企融资陷入困境，如何缓解房地产行业流动性风险成为当务之急。2021年12月以来，政策端局部放松，监管层鼓励优质房企并购出险房企优质项目，并购债应势而生。在前述通知中，央行指出，对兼并收购出险和困难大型房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。
市场也关注房地产并购债的效果。对此，天风证券首席固收分析师孙彬彬表示，并购债对房企及房地产市场有一定的正面作用。
对收购方来说，目前拿地成本较高，资金端较紧张，并购债能够以无抵押信用债并购优质项目且不占用偿债资金，突破“借新还旧”的限制，性价比较高；对被收购方来说，推动项目去化，确保项目顺利竣工交付，实现资金回笼；对房地产市场来说，有利于盘活优质资产，促进市场化出清，缓解流动性压力。
“并购债只是一种金融工具，现在地产行业不是缺金融工具，缺的是缓和，这需要产业链、上下游、各部门和金融市场的配合。”孙彬彬指出。
华泰证券研究所副所长张继强表示，资质较优、原先就有国企参与合联营、股权结构清晰的民企项目，可能成为并购标的。政策落地有望给优质央企、地方国企负债端适度“松绑”，缓解出险企业流动性风险。
张继强续称，政策落实需要银行有额度+房企有意愿+监管有支持，而落实的难点，一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，国企需要兼顾收益和社会责任，如何商定对价是关键；三是信息披露尺度难把握；四是配套政策还需跟上。
业内人士认为，银行及国企房地产企业在开展相关业务时，需要做好系统风险识别，稳中求进。前述通知也提出，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目合规性，严格遵守房地产开发贷款监管要求，加强并购贷款风险控制和贷后管理，做好资金用途监管。
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