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各地房地产纾困稳保政策加速落地 专家：三季度末楼市有望出现趋势性回暖势头

2022-09-011598

　　各地加速落地房地产纾困稳保政策，持续推动房地产市场信心和活力恢复。
 
　　自7月28日中央政治局会议强调要稳定房地产市场，首次提出“保交楼”以来，8月19日，南宁成立平稳房地产基金，首期规模30亿元，将围绕“保交楼、稳民生”开展工作；8月25日，绍兴市房地产市场平稳健康发展攻坚行动工作专班办公室相关负责人在受访时称，绍兴正在谋划设立一个房地产稳保基金，计划通过“国企出资+金融机构并购贷款”方式，推动整体项目前行，正在前期调研中……
 
　　在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，此类由政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立的房地产纾困基金，通过“以少带多”的方式，撬动多方资本，能够起到盘活行业流动性的作用，已是当前支持房企流动性的主要举措之一。
 
　　“与当前出险企业的债务规模相比，纾困基金体量并不大，但起到了一定的带头作用。国有资本通过参与投资，为风险项目带来信用背书，增强了项目的投资吸引力，从而拉动社会资本共同跟进。以少带多，能够较好地起到资金杠杆作用。”中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时分析道。
 
　　叶银丹还表示，因具有资金落地快、效率高的特点，房地产纾困或稳保基金在实际操作中能够高效引导多方资本逐步消化风险项目，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。
 
　　“不少纾困资金自提出到切实落地不到一个月，效率远高于今年上半年主流的收并购融资额度形式。”叶银丹说。
 
　　东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，纾困或稳保基金直接作用是促进“保交楼”，保障购房人的合法权益，继而可实现根本目标，即稳定市场情绪，缓解楼市下行压力。从目前的市场反应来看，各地在这一方向上的政策力度较大，有望在外部融资层面，一定程度上缓解房企的流动性压力。
 
　　刘水预测，后续纾困基金的数量及规模或进一步扩大，预计有更多的地方政府和地方国资参与其中，共同化解本地出险项目，维护本地房地产市场稳定。
 
　　多位分析师表示，在针对供给端、需求端各项纾困及支持政策持续加码，特别是房贷利率也有较大幅度下调的推动下，楼市有望在年内出现趋势性回暖的势头。
 
　　王青认为，从后续政策角度看，8月24日国常会明确指出，“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，透露出在5年期以上LPR报价下调的基础上，地方或有在调整购房首付比例、下调房贷利率等方面更大的自主权。而在外部融资方面，除现有的各项措施进一步加力外，未来不排除央行推出针对房地产行业的定向支持工具的可能，主要目标是支持房地产行业并购整合以及加大房地产开发贷投放。
 
　　刘水认为，当前房地产市场纾困政策落地较快，对稳定市场预期起到积极作用，叠加央行降息预期以及各地加大因城施策力度，房地产市场情绪有望好转。随着调控政策的进一步显效，购房者置业情绪有望回暖。
 
　　“楼市最早有望在三季度末前后出现趋势性回暖势头。随后，房地产投资、土地市场降幅也将转入逐步收窄过程。需要注意的是，在‘房住不炒’的基调下，未来在楼市回暖过程中，基本可以排除房价大幅上涨的可能。”王青说。

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