作为行业标兵的万科，即便经历行业深度调整，2022年仍交出了一份较为理想的成绩单。

2022年万科营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

在实现稳健业绩表现的同时，万科也守住了安全经营的底线，保持“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流连续14年为正；开发业务在市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重挑战下，确保了超过34万套新房的平稳交付；经营服务业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。

万科董事局主席郁亮在业绩会上指出，“相信2023年万科总收入还会有两位数增长，利润也会从去年零增长开始正向贡献。”

业绩保持稳定增长，或与万科不断对自身业务进行纠偏有一定关系。业绩会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，去年对集团的开发经营业务进行了反思，后来集团也实实在在做了各种安排，集团去年一年的开发经营业务主要围绕保安全、稳利润、提回报。应该说经营离散度高这个问题得到了显着的改善。

张海还透露，“不管市场什么变化，新优势的建立需要创新和前沿产品的研发，今年我们会在这方面投入更大的力量。”

新房市场上有天花板，下有保底线

作为行业龙头，万科关于市场的看法，向来都是市场关注的重点，今年也不例外。业绩会上，郁亮对于现阶段市场给出的第一个看法是，当前房地产市场仍然处在一个温和恢复的阶段。

郁亮称，“相比今年1月份，2月份新房市场销售明显回温，尤其是一二线城市，一二线城市2月份楼市成交较1月份环比上升了46%，所以据此都认为是’狂飙’。不过，虽然今年2月份成交环比有所上涨，但是今年1、2月份整体对比2022年同期，新房销售只增加了7.2%，所以算不上狂飙，但也没有倒春寒。”

郁亮还就今年2月份楼市回暖的原因进行了分析，其归纳为4方面，第一个原因是去年12月份、今年1月份的一些需求得到集中释放；第二个原因是今年1月是春节，成交量较少；第三个原因是政策支持使得大家信心有所回升；第四个原因是房价有所回调，当前是一个入市的好时间。

业绩会上，郁亮还表示，在国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，导致大量供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。不过，郁亮指出，在外部环境不发生突发性变化的情况下，未来一段时间内市场仍将保持12亿平米左右的需求。

或基于对新房市场变化的预判，万科在投资方面变得更为谨慎。张海于业绩会上表示，安全和发展一直是在开发经营实践中需要把握和权衡的关键问题，从过去一年看，基于行业深度的调整和变化，集团的天平倾向于守住安全底线这样一个方向，对投资比之前设定了更加严格的标准。

数据显示，2022年，万科持续改善开发业务的经营管理质量，新增投资的精准度和投后管理进一步优化，全年权益总投496亿，已开项目投资兑现度近90%，过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。

2022年，万科投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

“集团也注意到，今年以来，投资的情况聚焦在一些核心城市、核心区域，由于出让条件的原因，集团获取的几率并不是很大，集团最近也在研究差异化的投资策略，但是前提是集团自己有能力。整体来说，集团会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏。”张海称。

开发、经营、服务并重是必然趋势

伴随市场需求发生变化，郁亮认为，市场短期上升的波动可能都正常，但是对企业来说，需要认清大势，房地产行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的时候，而开发、经营、服务并重是必然趋势。

郁亮重点提及了经营性不动产业务。郁亮称，过去投资经营性不动产业务最大的问题是资金压力大，但随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。

郁亮指出，经营性不动产业务能形成长期稳定的利润，同时它风险低，抗波动能力强，不像开发业务那般波动快，它受经济波动影响比较小。

“经营性不动产业务以前劣势是什么？回报率低，但现在随着社会平均收益水平的下降，差距就没这么大了。”郁亮说。

谈及经营性业务时，万科总裁祝九胜称，对万科而言，在这一方面有先发优势，“我们早在2018年、2010年之前，就选择在这个道路上往前走，我们那时候就预测会有天花板，所以在经营性业务上布局比较全。万科拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。”

据悉，2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，多项业务巩固了业内领先优势。

其中，万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%；万科长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。

商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个，同时公司内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。

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