春节过后，房地产市场形势发生较大变化，多地购房降低首付比例，还有一线城市下调房贷利率。过往多年，伴随着调控政策“放松-收紧-放松”的变化，房地产市场也呈现出“热-冷-热”的走势，有人据此认为，本轮楼市调控是历史的重演，还有人预测，房价会再次大幅上涨。真的会这样吗？

复盘本轮楼市调控可发现，面对一些房企陷入流动性危机，从2021年第四季度开始，与企业相关的政策出现变化。之后，面向购房者的宽松政策增多，例如购房补贴、契税减免、公积金贷款额度增加以及贷款条件放宽等。

到春节后，菏泽、重庆、赣州、佛山相继传出商业性住房贷款首付下降的消息。在调控政策中，限购、限贷才是最核心的措施，它们的松动与否关系着市场的冷与热。与此同时，许多城市住房贷款的发放速度明显加快，房贷利率逐步下调。

但需要注意的是，如果据此推断未来的房价会大幅上涨，则就忽略了许多外部因素，就如同配方一样的菜肴，不同的厨师也会做出不一样的味道。

自“房住不炒”提出以来，这一调控原则已经逐渐深入人心，各类有关房地产市场的措施均有所加强，即使面对2020年初疫情的影响，调整政策仍未松动，足见政府的决心。而从市场环境看，之所以过去每次调控松动后，都会出现楼市交易火热、价格上涨，是因为中国的城市化正在快速推进，大量居民有购房需求。但截至2021年末，中国常住人口城镇化率已达到64.72%，且很多城市目前的住房供给较大，未来购房需求的释放会有所放慢。

近几年，虽有一些城市的房价出现下跌，但全国的房价仍处在上升期，2015年，全国商品住宅均价为6472元/平方米，到2021年已突破1万元/平方米。每一次价格的抬升，都会使有支付能力的购房者减少一些，所以，政策微调不一定会让需求快速增加，进而拉动价格上涨。

因此，本轮调控政策调整，是出于稳定市场的需要，贯彻了因城施策、分类调控的精神，不违背“房住不炒”的原则，也符合2021年12月召开的中央经济工作会议提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。况且，作为近两年对行业影响最大的房地产贷款集中度管理制度、“三道红线”两项政策，如今依旧有效，仍能控制资金有序进入房地产市场。至于购房补贴、公积金贷款政策调整等，仍符合现有的政策框架，而房贷发放提速及利率下行，更应被视为对过去一年政策的调整，让住房贷款回归正常水平。

房地产市场的环境已经发生变化，房价在短期内发生大幅上涨的可能性明显降低，尤其是城市群以外的三四线及以下城市。当然，相对宽松的政策会有助于库存压力较大的城市加速房源去化，增加住房交易量，满足多样的购房需求。

不过，也要警惕的是，当前一二线及其他核心城市依然存在住房难、住房贵的问题，住房矛盾依旧突出，未来仍需密切关注这类城市房价的变动，多措并举地解决新市民居住需求。

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