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炒房客大撤退!11个中心城市,二手房挂牌量超十万套

2022-03-26618

01

 
  楼市冷场,最开心的,当然是买不起房的普罗大众。
 
  谁不开心?开发商、炒房客以及地方政府,因为他们的利益受损了。
 
  去年下半年以来,全国楼市出现了普降画面,包括很多中心城市在内,成交量很多都遭腰斩。
 
  房价方面,根据国家统计局披露的数据可以看到,去年12月份70个大中城市中有61个城市新房价格下跌或持平,有67个城市二手房下跌或持平。
 
 
  进入2022年,情况虽然略微有所好转,但从下跌城市的数量来看,全国大多数城市的房价,仍处在调整当中。
 
  上个月,70个大中城市中,有40个城市新房环比下跌,57个城市二手房环比下跌。
 
  成交量方面,国家统计局最新披露的数据显示,2022年前两个月,全国商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%,其中住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%,其中住宅销售额下降22.1%。
 
  更为关键的是,国房景气指数出现了断崖式下跌。
 
 
   来源:国家统计局
 
  这意味着,难受的人,还会继续难受下去。很多开发商已经扛不住,暴雷了。
 
  炒房客也好不到哪儿去。在之前的文章中,我已经粗略计算过炒房客持有的成本,银行利率是5.5%左右,契税是1.5%,还有个税、增值税以及折旧率,炒房客平均一年的持有成本率在8%左右。
 
  也即当一个城市的房价一年涨幅没有达到8%左右,那炒房客必然亏损。
 
  在上一轮牛市中,那么多的炒房客前赴后继,是因为那几年,很多城市的房价都在大涨,甚至一年翻一倍也不是什么新鲜事。
 
  如今情况截然相反,很多城市不但没有上涨,还在下跌。这种背景下,很多炒房客也开始扛不住,开始大量挂牌二手房,想要套现抽身。
 
  02
 
  本号根据链家网与媒体公开披露的数据,梳理了一张主要城市的二手房挂牌量榜单。
 
  结果有惊人的发现:
 
  有11个中心城市,二手房挂牌量超过了10万套。其中大多数都是高能级城市。
 
 
 
  制图:城市财经;数据:链家网、媒体公开数据等
 
  从上图可以看到,杭州的二手房挂牌量第一,目前已经超17万套,比长期霸榜第一的重庆还要高。
 
  而且,根据中国证券报的消息,杭州的二手房挂牌量仍在快速增加。
 
  杭州之后是重庆。重庆第二完全可以理解,因为重庆无论从人口、面积还是经济体量,甚至城市级别,都能与省规模相比。正因如此,重庆的二手房挂牌量,此前一直都是第一。
 
  二手房挂牌量超10万套的11个中心城市名单从高到低依次为杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、哈尔滨。
 
  其中重庆和天津都是直辖市,苏州是最牛地级市,其余全部都是副省级城市兼省会城市。
 
  此外,大连的二手房挂牌量也逼近10万套。
 
  同时我们还可以看到,上海、深圳这两个超大城市的二手房挂牌量,低于2万套。这两个城市数量少,与三价就低、二手房官方指导价有不少关系。
 
  海口的挂牌量也低于2套,在主要城市中,挂牌数量最少。
 
  当然,挂牌数量的多寡,并不能直接说明一个城市的二手房更危险,还要与人口规模相结合起来。
 
  比如重庆,其二手房挂牌量长期在10万套以上,但重庆是一个省的体量,这样的挂牌量,并没有不合理之处。
 
  那么,如何判断一个城市的二手房市场健康度?答案是,以二手房挂牌量与常住人口计算出的人均挂牌量来衡量。
 
  数据越高,意味着这个城市的二手房挂牌量越难消化。
 
 
  制图:城市财经
 
  由于目前部分城市披露了2021年常住人口,部分城市还未公布,为统一口径,全部采用了去年公布的第七次人口普查数据计算。
 
  从上图可以看到,沈阳的万人二手房挂牌数量第一,达到了149.6套/万人。最近全面废止2018年调控行政令的哈尔滨,数据也超过100,达到100.9套/万人。
 
  整个榜单超过100套/万人的城市有8个,从高到低依次为:
 
  沈阳、杭州、大连、南京、呼和浩特、天津、武汉、哈尔滨。
 
  此外南昌、合肥与苏州的万人二手房挂牌量,也正在逼近100。
 
  二手房挂牌量第一的杭州,万人二手房挂牌量依旧位居前列,意味着杭州的二手房挂牌量显著偏高,很难消化。
 
  东北四个主要城市中,有三个(沈阳、大连、哈尔滨)城市万人挂牌量超过100。
 
  呼和浩特的挂牌量表面上看虽然不算高,然相比于它344.6万的常住人口,同样是一个非常难以消化的数据。
 
  南京、天津、武汉,都是挂牌量超10万套的城市,尽管它们的人口规模都非常大,天津、武汉人口都超千万,南京也逼近千万,但相对之下,它们的二手房挂牌量还是太高了,也是一个难以消化的量。
 
  重庆的二手房挂牌量虽然常年位居第一,这次被杭州超越位居第二,超16万套,但相比于它3205.4万的常住人口,并不算多。万人挂牌量只有50.5,算是一个非常健康的市场。
 
  以买房幸福度著称的长沙,万人挂牌量只有39.1。
 
  上海、深圳的万人挂牌量更是在10套/万人以下,这两座超大城市的二手房挂牌量显著偏少,二手房价格有较大上涨压力。
 
  03
 
  以万人二手房挂牌量来看,上海、深圳仍是卖方市场。
 
  沈阳、杭州、大连、南京、呼和浩特、天津、武汉、哈尔滨、南昌、合肥、苏州等城市,都已经进入了买方市场。
 
  这些城市的二手房价格,有较大下行压力。
 
  有人可能会说,杭州、南京、合肥等城市的新房价格还在上涨。这主要是因为新房限价政策,导致同一片区的新房价格比二手房还低,存在套利空间,导致购房者哄抢。
 
  但显然,包括很多华东、华南、华中热点城市在内,它们的二手房都太多。说明,此前炒房的人太多,太多人手中有2套以上的房子。
 
  现在扛不住,才大量挂牌。杭州、南京、苏州、武汉、合肥等城市,还有人口不断流入,可以帮助化解。
 
  但不是每个城市都拥有大量的接盘侠,比如像哈尔滨、天津这样的人口持续流出的城市,如此多的二手房挂牌量,卖给谁?

以上信息与图片来源于网络


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